万科借力物流地产基金，加快新产业布局

和鑫投资 任晨霞

自郁亮出任万科董事长后，这家地产龙头也开始加速转型的步伐，有业内人士指出，万科给自己的定位已经从传统的住宅开发企业变为“城市配套服务商”。

物流地产是能够利用物流产业的物业或区域土地、平台、物流金融、信息、功能等资源，通过策划实现价值最大化的物流资源平台的整合体。万科近期的动作，无不显示其在加快新产业布局，而在此过程中产业基金将发挥不可或缺的作用。

一、万科进入物流地产领域

2014年5月，万科与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订了协议，宣布进入物流地产领域。2015年6月，万科撤销了物流地产事业部而成立了万科物流地产发展有限公司，将其作为一个独立的品牌运作，并引入了黑石作为公司股东。

二、收购普洛斯

2017年7月16日万科宣布将与厚朴、中银、高瓴资本等组成中国财团，组团收购亚洲最大的物流地产商，在新加坡上市的普洛斯，收购价格人民币大概790亿元。

截至目前，普洛斯已经在中国38个主要城市投资、建设并管理着252个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。

与物流运输相关的企业，大都能看到普洛斯的身影。普洛斯在中国最大的客户分别是百世物流（百世汇通第一大股东为阿里巴巴）、京东、德邦、唯品会；普洛斯为华晨宝马开发建设在华最大的配送中心。普洛斯与各物流企业合作模式多为根据需求而开发的“租用”模式。

万科组团收购普洛斯，一方面成为百世物流、京东、德邦、唯品会等企业的间接服务商，加大了其在物流领域的话语权；另一方面万科能够采用普洛斯成熟的物流地产开发商运营模式加快自身业务的转型，且将普洛斯在中国大量的物流地产业务和万科的物流地产业务进行整合，提升其在中国物流地产的地位。巨人站在巨人的肩膀势必会擦出不一样的火花。

三、设立物流地产投资基金

2017年10月12日，万科发表公告，珠海市乾元晟投资发展合伙企业（有限合伙）（普通合伙人）、深圳市万科产业园投资有限公司（有限合伙人一）与江苏省国际信托有限责任公司（有限合伙人二）、宁波博裕物流有限公司（有限合伙人三）、珠海市飞虹壹号投资合伙企业（有限合伙）（有限合伙人四）拟共同投资设立一支专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业（有限合伙）（简称“物流地产投资基金”）。2017年10月10日，上述各方签署了《珠海市坤元兴投资发展合伙企业（有限合伙）基金合伙协议》。基金规模60亿，未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目

国内目前从事物流地产的企业多数也是以基金的模式来运作，物流地产的开发和运营是一个长期的、重资产的开发模式，依靠资本运作和基金模式可以让开发公司摆脱重资产的束缚，加快开发进度；且物流地产对于资金、运营方面的要求较高，通过基金合伙的模式可以让参与方具有较高的积极性，保障项目顺利运作。

通过基金扩张规模正是普洛斯运营的主要模式，普洛斯曾以不足20亿美元的资本金投资如撬动了200亿美元的基金资产，使其控制资产规模达到350亿美元。

万科设立物流地产基金此举，可能是效仿普洛斯扩张模式的开始，目前拟设立的第一只基金认缴出资总额为人民币60亿元，万科产业园拟投资15亿元，3倍的杠杆率做法显得尤为保守，不过相信这只是万科新业务扩张的一个起步，利用普洛斯在物流领域的布局，借助产业基金资本优势，未来万科做到物流地产数一数二的位置尤为可期。